미국 집 팔면 15% 떼어가는 FIRPTA, 돌려받을 수 있나요? (2026)

Quick Answer — 3줄 결론

• 네, 대부분 돌려받습니다. FIRPTA 원천징수는 양도차익이 아니라 매도가 전체의 15%를 떼기 때문에, 실제 세금보다 훨씬 큰 금액이 먼저 빠져나갑니다. 차액은 환급 대상입니다.
• 돌려받는 길은 두 가지입니다. 클로징 전에 Form 8288-B로 원천징수 자체를 실제 세금 수준으로 줄이거나, 이듬해 Form 1040-NR 신고서에 Form 8288-A 사본을 붙여 환급받습니다. 어느 쪽이든 ITIN이 없으면 멈춥니다.
• 캘리포니아는 따로 매도가의 3⅓%를 더 떼고(Form 593), 한국 거주자라면 한국에도 양도소득 신고 의무가 있습니다. 연방·주·한국 세 군데를 한 번에 설계해야 이중과세 없이 정리됩니다.

1. FIRPTA가 뭔가요? 왜 제 집값의 15%를 떼나요?

FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act, 외국인 부동산 투자세법)는 1980년에 만들어진 미국 연방 세법입니다. 미국 세법상 외국인(비거주자)이 미국 부동산을 팔면, 매수인이 매도가의 15%를 떼어 IRS에 먼저 보내도록 합니다.

이유는 단순합니다. 미국 거주자는 매년 소득세 신고를 하니 양도차익에 세금을 물릴 수 있지만, 외국인은 돈을 받고 출국해 버리면 IRS가 받아낼 방법이 없습니다. 그래서 세금을 미리, 넉넉하게 받아 두고 나중에 정산하는 구조를 만든 것입니다. 실제 세금은 양도차익(판 값에서 산 값과 비용을 뺀 금액)에 붙지만, 원천징수는 판 값 전체에 붙기 때문에 거의 항상 실제 세금보다 큽니다.

실무 흐름은 이렇습니다. 매수인(실제로는 에스크로 회사)이 클로징 때 15%를 보관했다가 Form 8288과 Form 8288-A를 작성해 클로징 후 20일 안에 IRS에 송금합니다. 매도인은 IRS가 도장을 찍어 돌려보내는 Form 8288-A 사본 B를 받게 되는데, 이 종이가 나중에 환급을 받는 영수증입니다.

2. 저도 대상인가요? 영주권자·시민권자는요?

기준은 국적이 아니라 미국 세법상 거주자인지 여부입니다. 미국 시민권자, 영주권자(그린카드 보유자), 그리고 실질 체류일수 기준(Substantial Presence Test)을 충족해 세법상 거주자로 분류되는 사람은 FIRPTA 대상이 아닙니다. 클로징 때 "나는 외국인이 아니다"라는 진술서(Non-Foreign Affidavit)에 서명하면 원천징수 없이 진행됩니다.

반대로 아래에 해당하면 대상입니다.

• 한국에 살면서 미국 집·상가·토지를 보유한 한국 거주자
• 영주권을 반납했거나 포기한 뒤 미국 부동산을 파는 사람. 영주권 반납 자체의 세금은 영주권 반납 시 국적포기세(Exit Tax) 글에서 따로 다뤘습니다
• 미국 부동산을 보유한 한국 법인과, 그 법인이 지배하는 미국 부동산 보유 회사의 주식을 파는 경우
• 미국에서 상속·증여로 받은 집을 한국 거주자 신분으로 파는 경우. 부모에게 받은 미국 집이라면 한미 증여세 글의 취득가액 논점이 그대로 이어집니다

3. 15%가 아니라 10%나 0%가 되는 경우도 있나요?

있습니다. 매수인이 그 집에서 직접 거주할 계획이고 매도가가 일정 금액 이하면 세율이 낮아집니다. 이 예외는 매수인 사정에 달려 있어서 매도인이 고를 수 있는 것이 아닙니다.

매도가	매수인이 거주 목적	매수인이 투자·임대 목적
$300,000 이하	0% (원천징수 없음)	15%
$300,001 ~ $1,000,000	10%	15%
$1,000,000 초과	15%	15%

거주 목적은 양도 후 첫 번째 12개월과 두 번째 12개월 각각에 대해, 그 집이 누군가에게 사용된 날 가운데 50% 이상을 매수인 또는 그 가족이 거주할 확정된 계획이 있어야 인정됩니다(공실인 날은 계산에서 뺍니다). 매수인이 서면으로 확인해 주는 것이 관행이며, 나중에 거주 조건이 깨지면 책임은 매수인에게 갑니다. 그래서 매수인 쪽 변호사가 이 예외 적용을 꺼리는 경우도 있습니다. LA 한인 거래에서 흔한 $70만~$90만 주택은 매수인이 실거주자면 10%, 투자자면 15%로 갈립니다.

4. 실제 세금은 얼마고, 얼마를 돌려받게 되나요?

숫자로 보면 왜 환급이 중요한지 바로 보입니다. LA 한인타운 인근 주택을 2016년에 사서 2026년에 파는 한국 거주자 사례입니다(가정).

항목	금액	비고
매도가	$900,000	매수인 거주목적 감액(10%) 미적용 가정 → 15%
취득가 + 개선비	$650,000	구입 $600,000 + 리모델링 $50,000
매도 비용	$54,000	중개수수료·에스크로·타이틀 등 약 6%
양도차익	$196,000	$900,000 − $650,000 − $54,000
FIRPTA 원천징수	$135,000	매도가 $900,000 × 15%
연방 세액(단순 가정)	약 $29,400	과세대상 장기양도차익 전액에 15%를 곱한 설명용 예시
연방 환급 예상액(단순 가정)	약 $105,600	원천징수 − 단순 가정 세액

원천징수 $135,000 에 견주어 단순 가정 세액은 3만 달러 안팎이고, 10만 달러 넘는 돈이 짧게는 몇 달, 길게는 1년 넘게 IRS에 묶여 있게 됩니다. 이 돈을 얼마나 빨리, 확실하게 돌려받느냐가 이 글의 주제입니다.

두 가지를 덧붙입니다. 첫째, 임대를 놓았던 집이라면 그동안 공제받은 건물 감가상각에 해당하는 장기양도차익은 미환입 §1250 이익으로 최대 25% 세율이 적용되고, 가속상각 등 일부는 일반소득으로 환입될 수도 있습니다. 둘째, 미국 거주자가 내는 순투자소득세 3.8%(NIIT)는 비거주 외국인에게는 적용되지 않습니다.

실제 연방소득세는 위 표대로 나오지 않습니다. 보유 기간, 그해의 다른 과세소득, IRC §121 주택양도차익 제외, 임대 기간과 감가상각에 따라 결정됩니다. 예컨대 2026년에 다른 소득이 전혀 없다면 장기양도차익 0% 구간(개인 기준 $49,450까지)이 먼저 적용돼 세액이 약 $22,000 으로 내려가고, 이 집이 본인이 살던 주택이어서 §121 요건(비거주자도 적용 가능, 본인 지분 최대 $250,000 제외)을 채우면 과세 차익 자체가 0 이 될 수도 있습니다. 위 표는 설명을 위한 단순 가정이며 실제 신고세액과 다를 수 있습니다.

5. 경로 1: 클로징 전에 Form 8288-B로 미리 줄이려면?

가장 좋은 방법은 애초에 15%를 다 떼이지 않는 것입니다. Form 8288-B(원천징수 증명서 신청서)를 IRS에 내면, 예상 세금이 원천징수액보다 작다는 것을 계산으로 보여 주고 그만큼만 떼도록 승인을 받을 수 있습니다. 위 사례라면 $135,000 대신 약 $29,400 수준(단순 가정)만 떼는 것입니다.

1. 클로징 90일 전에는 접수합니다. IRS는 통상 90일 안에 결정하는데, 늦어지는 일이 흔합니다. 매매계약이 체결되면 바로 준비하는 것이 안전합니다.
2. 매도인 ITIN이 있어야 합니다. 없으면 8288-B와 함께 W-7(ITIN 신청서)을 같이 내는 방법이 있습니다(7절 참조).
3. 매매계약서, 취득가·개선비·매도비용 증빙, 예상 세액 계산서를 붙입니다. 계산이 허술하면 반려됩니다.
4. 클로징 때 신청이 계류 중이면, 에스크로는 15%를 떼기는 하되 IRS로 바로 보내지 않고 보관합니다. IRS가 증명서를 발급하면 증명서에 확정된 원천징수액을, 거절하면 법정 전액을 그 통지일로부터 20일 안에 IRS에 보내고, 잔액은 매도인에게 돌려줍니다. 이 절차를 에스크로 회사가 모르면 15%를 그냥 송금해 버리므로, 접수증을 에스크로에 반드시 전달해야 합니다.

6. 경로 2: 이듬해 Form 1040-NR로 환급받으려면?

클로징 때 15%를 다 떼였다면, 매도한 해의 다음 해에 비거주자 소득세 신고서(Form 1040-NR)를 내면서 환급을 청구합니다. 신고서에서 실제 양도차익과 세금을 계산하고, 이미 낸 원천징수액을 기납부 세액으로 잡으면 차액이 환급됩니다.

• Form 8288-A 사본 B(IRS 도장이 찍힌 것)를 신고서에 첨부합니다. 이 서류가 없으면 IRS는 원천징수액을 확인해 주지 않고 환급이 멈춥니다. 매수인이 8288을 제출한 뒤 IRS가 매도인 주소로 우편 발송하므로, 클로징 서류에 한국 주소를 정확히 적어야 합니다.
• 양도차익 증빙: 취득 당시 Closing Statement, 리모델링 영수증, 매도 시 Closing Statement. 취득가를 증명 못 하면 IRS는 취득가를 0으로 보고 매도가 전체를 차익으로 계산할 수 있습니다.
• 신고 기한: 미국에서 소득세 원천징수 대상 급여(employee wages)를 받지 않은 비거주자는 보통 이듬해 6월 15일, 그런 급여가 있었다면 보통 4월 15일까지입니다. 다만 환급을 받는 입장이라면 기한을 기다릴 이유가 없고, 연초에 8288-A 사본 B가 도착하는 대로 내는 것이 빠릅니다.
• 처리 기간: IRS 내부 기준으로 90일 안팎이 안내되지만, 서류가 하나라도 빠지면 서신 왕복으로 몇 달이 더 걸립니다. 환급은 미국 계좌로 직접 입금받거나 수표로 받는데, 수표는 한국 은행에서 추심에 시간이 걸리므로 미국 계좌가 있으면 그쪽이 낫습니다.

7. ITIN이 없는데 어떻게 하나요?

ITIN(개인납세자번호)은 사회보장번호가 없는 외국인이 미국 세금 업무에 쓰는 번호입니다. 8288-B 신청도, 1040-NR 환급도, 8288-A 사본 B 발급도 전부 이 번호가 있어야 진행됩니다. 한국 거주자 매도인 대부분이 여기서 시간을 잃습니다.

1. 클로징 전에 신청하는 것이 정석입니다. W-7에 여권 원본 또는 인증 사본을 붙여 IRS에 냅니다. 부동산 매도가 사유이면 매매계약서 사본을 함께 냅니다.
2. 여권 원본을 우편으로 보내고 싶지 않다면 IRS 공인 대리인(Certifying Acceptance Agent)을 통해 사본 인증으로 대신할 수 있습니다.
3. 이미 클로징이 끝났고 ITIN이 없다면 1040-NR 신고서와 W-7을 한 봉투에 넣어 함께 냅니다. 번호가 나오면서 신고가 처리됩니다. 다만 8288-A에 번호가 비어 있으면 IRS가 원천징수액을 매도인 계정에 붙이지 못해 확인 절차가 한 단계 더 생깁니다.

8. 캘리포니아는 따로 또 떼나요?

네. 연방 FIRPTA와 별개로 캘리포니아 주정부(FTB)도 원천징수를 합니다. 캘리포니아 부동산을 파는 비거주자(다른 주 거주자 포함)는 Form 593을 통해 매도가의 3⅓%(3.333%)를 떼입니다. 위 사례라면 $30,000입니다.

• 차익 기준 선택제가 있습니다. 매도인이 Form 593에서 매도가 기준 대신 예상 양도차익에 매도인 유형별 세율(개인은 현재 12.3%)을 곱한 금액으로 떼도록 선택할 수 있습니다. 이 금액도 캘리포니아 소득세 선납액입니다. 차익이 작으면 이 선택만으로 주 원천징수가 크게 줄어듭니다. 연방의 8288-B처럼 IRS 승인을 기다릴 필요 없이 클로징 서류에서 바로 선택합니다.
• 클로징 전에 제출해야 합니다. 에스크로가 클로징 서류로 처리하므로, 계약 단계에서 에스크로 담당자에게 비거주자임을 알리고 Form 593 선택을 미리 정해야 합니다.
• 정산은 이듬해 캘리포니아 비거주자 신고서(Form 540NR)에서 합니다. 연방 1040-NR과 같은 시기에 함께 준비합니다.

다른 주도 비슷한 제도를 둔 곳이 있습니다(뉴욕·뉴저지·조지아 등). 캘리포니아 밖 부동산이면 그 주의 비거주자 원천징수 규정을 별도로 확인해야 합니다.

9. 한국에도 신고해야 하나요?

한국 세법상 거주자라면 해야 합니다. 한국 거주자는 전 세계 소득에 대해 한국에 납세 의무가 있고, 해외 부동산 양도소득도 여기에 들어갑니다. 한미 조세조약은 미국 소재 부동산의 양도차익에 미국이 과세할 수 있도록 하고 있을 뿐, 미국에만 과세권을 주는 것은 아닙니다. 그래서 한국 거주자라면 한국도 국내법대로 과세하고, 미국에 낸 세금을 한국에서 공제받아 이중과세를 조정하는 구조입니다.

• 대상 요건: 국외자산 양도소득 과세는 원칙적으로 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자를 대상으로 합니다. 미국에서 귀국한 지 5년이 안 됐다면 이 요건부터 확인해야 합니다.
• 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 한국 국세청에 양도소득세 예정신고를 합니다. 미국 클로징이 3월이면 5월 말이 기한입니다.
• 외국납부세액 처리: 미국에 낸 세금은 한국 양도소득세에서 세액공제로 빼거나, 필요경비로 넣는 방법 중 유리한 쪽을 선택합니다. 여기서 중요한 점은 공제 대상이 원천징수액이 아니라 최종 확정된 세액이라는 것입니다. 미국 연방세뿐 아니라 캘리포니아가 그 양도차익에 부과한 최종 세액도 요건을 채우면 포함되지만, FIRPTA 15%와 Form 593 원천징수 가운데 나중에 환급받는 부분은 대상이 아닙니다. 원천징수액으로 공제받았다가 나중에 미국에서 환급받으면 한국에서 수정신고 대상이 됩니다.
• 환율: 취득가와 매도가를 각각 그 시점의 기준환율로 환산하므로, 달러 기준으로는 차익이 작아도 원화 기준 차익은 다르게 나올 수 있습니다.

10. 자주 하는 실수 4가지

① ITIN 없이 클로징 — 가장 흔하고 가장 비쌉니다. 8288-A 사본 B가 매도인 계정에 붙지 못하고, 환급이 1년 가까이 밀립니다. 매매계약과 동시에 W-7을 준비하세요.

② 8288-B 접수 사실을 에스크로에 알리지 않음 — 에스크로는 신청이 있는 줄 모르고 클로징 20일 안에 15%를 IRS로 보내 버립니다. 그러면 경로 1이 무효가 되고 경로 2로 돌아가야 합니다.

③ 취득 당시 서류를 버림 — 10년 전 Closing Statement와 리모델링 영수증이 없으면 취득가를 증명하지 못합니다. 차익이 부풀려지고 환급이 줄어듭니다.

④ 8288-A 사본 B 분실 또는 미수령 — 한국 주소를 잘못 적었거나 이사한 경우입니다. 재발급은 가능하지만 IRS와 서신 왕복이 필요해 몇 달이 걸립니다. 클로징 서류의 매도인 주소를 반드시 확인하세요.

11. FAQ

Q. 원천징수된 15%는 세금이 확정된 건가요?

아닙니다. 선납금입니다. 실제 세금은 양도차익을 기준으로 이듬해 신고에서 확정되고, 원천징수액이 그보다 크면 차액을 돌려받습니다. 반대로 원천징수액이 실제 세금보다 작으면 차액을 추가로 냅니다.

Q. 영주권자인데 한국에 살고 있습니다. FIRPTA 대상인가요?

영주권(그린카드)을 유지하고 있다면 미국 세법상 거주자로 취급되어 FIRPTA 대상이 아닙니다. 다만 그 경우 미국 거주자로서 전 세계 소득을 미국에 신고할 의무가 있고, 한국에도 거주자 신고 의무가 생겨 양쪽 정리가 필요합니다. 영주권을 반납한 뒤라면 FIRPTA 대상이 됩니다.

Q. 8288-B를 냈는데 클로징 전에 답이 안 오면 어떻게 되나요?

클로징은 그대로 진행하되, 에스크로가 15%를 떼어 보관하고 IRS 결정을 기다립니다. IRS가 증명서를 발급하면 증명서에 확정된 원천징수액을, 거절하면 법정 전액을 통지일로부터 20일 안에 IRS로 보내고 잔액은 매도인에게 돌려줍니다. 에스크로 담당자가 이 절차를 알고 있어야 하므로 접수증을 미리 전달해야 합니다.

Q. 환급까지 보통 얼마나 걸리나요?

클로징 후 IRS가 8288-A 사본 B를 보내오는 데 몇 달, 이듬해 1040-NR 접수 후 처리에 90일 안팎이 걸립니다. 서류가 완비된 경우 클로징 후 1년 전후에 환급이 들어오는 것이 일반적이고, ITIN이나 사본 B가 빠지면 그보다 길어집니다.

Q. 미국에서 낸 세금을 한국에서 공제받을 때 원천징수액 15%로 신고하면 되나요?

안 됩니다. 한국에서 공제되는 외국납부세액은 미국에서 최종 확정된 실제 세액입니다. 원천징수액으로 공제받았다가 나중에 환급을 받으면 한국에서 수정신고를 해야 합니다. 예정신고 때는 예상 세액으로 반영하고 미국 확정 후 정리하는 것이 순서입니다.

12. 지금 당장 할 일 체크리스트

• ☐ 매도하는 해의 미국 세법상 거주자 여부 확인 (영주권·체류일수)
• ☐ ITIN 보유 여부 확인, 없으면 매매계약과 동시에 W-7 준비
• ☐ 취득 Closing Statement·개선비 영수증·임대 시 감가상각 내역 수집
• ☐ 예상 양도차익과 세액 계산 → 8288-B 신청 여부 결정(클로징 90일 전)
• ☐ 에스크로에 비거주자임을 알리고 Form 593 차익 기준 선택 전달
• ☐ 클로징 서류의 매도인 주소(한국) 확인 — 8288-A 사본 B 수령용
• ☐ 한국 양도소득세 예정신고 기한(양도월 말일 + 2개월) 달력에 표시

FIRPTA는 세금을 더 내게 하는 법이 아니라 먼저 내게 하는 법입니다. 돌려받을 돈의 크기는 매도가에서 정해지지만, 돌려받는 속도는 클로징 전에 준비한 서류 세 가지, 즉 ITIN·취득 증빙·8288-B에서 정해집니다.